Riflessioni e Interpretazioni sull'Obbligo Assicurativo per calamità naturali e eventi catastrofali

Scadenza per l'Obbligo Assicurativo per calamità naturali e eventi catastrofali : Riflessioni e Interpretazioni
Tra i vari interrogativi sorti in queste settimane, uno in particolare ha suscitato preoccupazione: chi è tenuto ad assicurare un immobile in locazione?
Sebbene la risposta non sia immediata, recenti chiarimenti normativi sembrano indirizzare verso una soluzione che attribuisce tale responsabilità al conduttore.
 
Obbligo Assicurativo: Il Quadro Normativo
L'obbligo di stipulare polizze contro danni catastrofali è stato introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, commi 101-111). Inizialmente previsto per il 31 dicembre 2024, il termine è stato prorogato al 31 marzo 2025 dal D.L. 202/2024 (c.d. "Milleproroghe 2025"), con un'ulteriore estensione al 31 dicembre 2025 per le imprese operanti nei settori della pesca e dell'acquacoltura.
 
Tutte le imprese con sede legale in Italia e quelle estere con una stabile organizzazione nel Paese, iscritte al Registro delle imprese, devono dotarsi di coperture assicurative per tutelare specifiche categorie di beni aziendali da eventi quali sismi, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni.
 
La legge identifica i beni soggetti a questa obbligatorietà attraverso un rinvio all’art. 2424, comma 1, sezione Attivo, voce B-II, numeri 1), 2) e 3) del Codice civile, che include:
- Terreni e fabbricati
- Impianti e macchinari (tutte le macchine anche elettroniche e a controllo numerico e qualsiasi tipo di impianto atto allo svolgimento dell’attività esercitata dall’assicurato)
- Attrezzature industriali e commerciali
 
Un ulteriore chiarimento è stato fornito dal D.M. MEF n. 18 del 30 gennaio 2025, pubblicato in G.U. n. 48 del 27 febbraio 2025, che ha definito le modalità operative per gli schemi assicurativi.
 
La Questione degli Immobili in Locazione
La questione cruciale è se un'impresa debba assicurare anche gli immobili che non possiede, ma utilizza per la propria attività. Ad esempio, un ufficio in affitto deve stipulare una polizza per l'immobile?
Una prima lettura della norma potrebbe far pensare che l'obbligo riguardi solo i beni di proprietà dell'impresa, poiché il richiamo alle voci di bilancio sembrerebbe riferirsi esclusivamente agli asset iscritti all'attivo patrimoniale.
 
Tuttavia, due interventi normativi successivi hanno modificato significativamente questa interpretazione:

1. L'art. 1-bis, comma 2, del D.L. 155/2024 (convertito nella L. 189/2024) chiarisce che l'oggetto della copertura assicurativa si riferisce ai beni "a qualsiasi titolo impiegati per l'esercizio dell'attività di impresa", escludendo solo quelli già coperti da una polizza simile, anche se stipulata da soggetti diversi.
2. L'art. 1, comma 1, lett. b) del D.M. 18/2025 conferma che le immobilizzazioni da assicurare sono quelle utilizzate per l'attività d'impresa "a qualsiasi titolo".

 
Queste precisazioni sembrano risolvere il dilemma interpretativo: il rinvio all'articolo 2424 c.c. serve solo a identificare le categorie di beni da assicurare, non a limitare l'obbligo ai soli beni di proprietà.
L'elemento determinante è l'utilizzo del bene nell'attività d'impresa, indipendentemente dal titolo giuridico con cui è detenuto.
 
Responsabilità del Conduttore: Assicurazione per Conto Altrui
Seguendo questa interpretazione, che appare la più aderente al testo normativo, il conduttore dell'immobile è obbligato a stipulare un'assicurazione secondo quanto previsto dall'art. 1891 del Codice civile:
l'assicurazione per conto altrui. In questo scenario, l'impresa conduttrice stipula il contratto a nome proprio ma nell'interesse del proprietario dell'immobile.
 
Le motivazioni di questa impostazione possono essere diverse:
- È il conduttore a beneficiare dell'uso del bene.
- La ricostruzione dell'immobile dopo un evento catastrofale è fondamentale per consentire al conduttore di continuare a operare.
- L'impresa utilizzatrice ha il maggiore interesse a garantire la continuità operativa.
 
Tuttavia, questa soluzione presenta complessità. Infatti, il beneficio finale della copertura assicurativa ricade sul proprietario, il che potrebbe generare squilibri economici da affrontare in sede contrattuale, ad esempio con una riduzione proporzionale del canone di locazione che tenga conto dell'onere assicurativo sostenuto dal conduttore.
 
Conseguenze del Mancato Adempimento
Un aspetto delicato riguarda le conseguenze della mancata stipula della polizza. Secondo l'art. 1, comma 102 della L. 213/2023, il soggetto che non adempie all'obbligo assicurativo rischia di essere escluso "dall'assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, anche in riferimento a quelle previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali".
 
Se l'interpretazione che attribuisce l'obbligo al conduttore è corretta, si potrebbe generare una situazione paradossale: in caso di inadempimento del conduttore, il proprietario potrebbe vedersi negati eventuali contributi pubblici per la ricostruzione dell'immobile danneggiato, pur non essendo direttamente responsabile della mancata copertura assicurativa.
 
Questo scenario solleva interrogativi sull'equità della norma e sulla possibilità per i proprietari degli immobili locati di tutelarsi contrattualmente, prevedendo clausole specifiche che impongano al conduttore di adempiere all'obbligo assicurativo, con eventuali penali in caso di inadempimento.
 
Caso Pratico: La piccola Azienda in Affitto
Immaginiamo l’ufficio dell’Agenzia di Viaggi che opera in un locale preso in affitto in un centro commerciale. Secondo l'interpretazione prevalente, il titolare dell’Agenzia dovrebbe:
- Verificare se il proprietario dell'immobile ha già stipulato una polizza catastrofale (nel qual caso sarebbe esonerato dall'obbligo).
- In caso contrario, stipulare una polizza che copra l'immobile dai rischi catastrofali, seguendo lo schema dell'assicurazione per conto altrui.
- Eventualmente rinegoziare con il proprietario il canone di locazione, considerando il costo della polizza.
 
Questo approccio risolverebbe il problema formale dell'adempimento, ma lascia aperte questioni pratiche rilevanti, come la determinazione del valore assicurabile dell'immobile
(che potrebbe non essere noto al conduttore) e la gestione di eventuali franchigie o scoperti in caso di sinistro.
 
In Sintesi
 
Obbligo Assicurativo
- Introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023).  
Soggetti Obbligati
- Tutte le imprese con sede legale in Italia e quelle estere con stabile organizzazione devono assicurare beni aziendali contro calamità naturali.  

Categorie di Beni da Assicurare
- Terreni e fabbricati.  
Immobili in Locazione
- L'obbligo di assicurazione si estende anche ai beni utilizzati per l'attività, non solo a quelli di proprietà.  
Responsabilità del Conduttore 
- Il conduttore deve stipulare un'assicurazione per conto altrui, a beneficio del proprietario dell'immobile.  
Conseguenze del Mancato Adempimento   
Caso Pratico  
Questioni Pratiche  

Link al Decreto interministeriale 30 gennaio 2025, n. 18
Vedi :  https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2025/02/27/48/sg/pdf